Do cabimento de liminar em ação de resolução contratual de bem imóvel em construção.
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O objeto deste estudo consiste em esclarecer ao leitor acerca do cabimento ou não de tutela de urgência em ação de resolução contratual de imóvel em construção, mais especificamente de edifícios em construção. Antes de discorrer sobre o tema, mister se faz conceituarmos a tutela de urgência, onde nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, trata-se de um provimento jurisdicional provisório e imediato que visa assegurar a satisfação de eventual decisão judicial satisfatória e será concedida desde que desde que demonstrado fumus boni iuris e o periculum in mora da alegação. Neste sentido o fumus boni iúris significa dizer que há indícios de que quem está pedindo a tutela de urgência tem direito ao que está pedindo, e por sua vez o periculum in m ora significa dizer que se o magistrado não conceder a tutela de urgência imediatamente, mais tarde será muito tarde, ou seja, o direito da pessoa já terá sido danificado de forma irreparável. Passadas essas considerações preliminares a fim de aclarar o tema trago um caso hipotético para facilitar o estudo. João adquiriu um imóvel na planta da Construtora X, efetuando o pagamento de 50% na entrada e financiando o restante em 60 meses, após 6 meses da aquisição do imóvel verificou-se que o obra foi paralisada e assim se encontra por mais de 30 dias. Fato este que infelizmente vem acontecendo de forma reiterada em nosso cotidiano. Indiscutível neste caso o direito do adquirente em pleitear judicialmente a obrigação da construtora em dar andamento na obra, o que muitas das vezes não é viável, ante eventual insolvência da co nstrutora, ou a resolução do contrato, com perdas e danos, e pedido de tutela de urgência. Pois além de ser considerada contravenção penal o atraso ou retardamento da obra sem justa causa por mais de 30 dias, nos termos da Lei nº 4591/64, tem o comprador o direito de pleitear a rescisão do contrato com as perdas e danos nos termos do artigo 475 do Código Civil que dispõe que: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Tal requerimento também encontra amparo legal no Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de inquestionável relação de consumo, ou seja, nos termos do artigo 35 quando o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor pode, alternativamente e à sua livre escolha: rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia antecipada monetariamente atualizada, além de perdas e danos ou exigir o cumprimento forçado da obrigação. Já o pedido de tutela de urgência encontra amparo legal como já dito, no artigo 300 do Código de Processo Civil, e tem cabimento tanto para obter autorização judicial para suspender o pagamento das parcelas do financiamento, sob pena de acarretar ao comprador dupla sanção, quais seja perda do imóvel e do que pagará pelo mesmo (TJES - AC 021961010499 - Rel. Des. Frederico Gui lherme Pimentel - J. 13.10.1998) além de buscar o bloqueio judicial do próprio imóvel adquirido ou outro imóvel de propriedade da construtora, para que ao final não seja surpreendido com eventual insolvência.
Sendo assim importante antes de adquirir um imóvel em construção, que se busque informações concretas sobre a idoneidade da construtora/incorporadora que esta efetuando a venda, ou seja, que se faça buscas em cartórios judiciais e extrajudiciais sobre demandas e inadimplências capazes de reduzi-la a insolvência, cartório de registro de imóveis e prefeitura local, para saber da regularidade da incorporação, e do alvará para construção da obra, além das demais diligências que se fizerem necessárias para se acautelar de eventuais surpresas desagradáveis quando da aquisição do tão sonhado imóvel próprio.
Autor: Diogo Silva Nogueira, advogado, pós graduado em Processo Civil pela Universidade Mackenzie e pós graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Professor Universitário do Curso de Direito da Faculdade de São Sebastião/SP.
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